盤浦（パンポ）が火付け役となった「9億ウォン再建超課徴金」ショック、江南の再建市場が恐怖に包まれた理由

なぜ今、インターネットで「再建築」がこれほど検索されているのでしょうか。単なる相場チェックや抽選情報を探す動きではありません。今年8月初旬、ソウル瑞草区盤浦洞の「ラミアン・トリニワン」が入居を開始した直後、組合員を標的にした前例のない規模の税金と負担金の通知が現実味を帯びてきたからです。瑞草区庁が7月28日に再建築超過利益還収制度（再超還）の負担金決定に向けた資料提出を正式に要求したことで、江南圏の再建築市場全体を揺るがす巨大な「税金爆弾」の秒読みが本格的に始まりました。

「予想額の2倍？」ラミアン・トリニワンを襲う9億ウォンの恐怖

予想していた負担金の2倍を超える請求書を突きつけられたらどうでしょう。ソウル瑞草区盤浦洞の「ラミアン・トリニワン」の組合員が直面している現実はまさにそれです。2020年に瑞草区庁が提示した組合員1人あたりの再超還負担金予定額は約4億200万ウォンでした。当時も史上最高額として市場は騒然としましたが、入居を迎えた現在、最終的な負担金は最大で9億ウォン前後まで跳ね上がる可能性があるとの観測が出ています。

驚くべき額の負担金がここまで膨れ上がった理由は、逆説的にもアパートの価値がそれほど上昇したからです。再超還制度は、組合員1人あたりの平均利益が8,000万ウォンを超えた場合、超過分の最大50%を国が徴収する制度です。最近、盤浦周辺の新築アパート専有面積84㎡の売り出し価格が60億ウォンを突破するほど周辺相場が急騰したため、法定算出式に基づき組合員が支払うべき超過利益の規模も天文学的に膨れ上がりました。

この恐怖は単なる予測ではなく、現実のものとなりました。「ラミアン・トリニワン」が今年8月初旬に入居を開始するとすぐに、瑞草区庁は7月28日、組合に負担金算定のための正式な資料提出を要求しました。紙の上の数字に過ぎなかった数億ウォンの負担金が今や支払わなければならない現実の通知書となり、江南の再建築組合員が感じる圧迫感は極限に達しています。

8・3税制改正案の不意打ち、実居住していない組合員への青天の霹靂

追い打ちをかけるように、8月3日に発表された政府の税制改正案は再建築組合員の心をさらに焼き尽くしました。今回の改正の核心は、長期間再建築住宅を保有していたとしても、実際に居住せず賃貸に出していた「非居住所有者」に対する長期保有特別控除の特典を大幅に縮小することです。住宅価格がいかに上昇したとしても、自分で住んでいなければ税制優遇を大幅に取り消すという強力な警告です。

税負担が実際どれほど増えるのかを見ると衝撃的です。中央日報のアン・ジャンウォン記者の分析によると、盤浦で長年住宅を所有していたものの居住していないある組合員の場合、従来の制度下では譲渡所得税が約2億4,000万ウォン水準でした。しかし、新制度が適用される2029年時点では最大9億4,000万ウォンとなり、譲渡税だけで約7億ウォン近く急増することになります。

ここに先ほどの数億ウォン台の再超還負担金まで上乗せされれば、まさに耐え難い通知が届くことになります。数億ウォンの再超還負担金に譲渡税の増加分7億ウォンが加われば、実質的な税負担増加額は12億ウォンに達する見通しです。長期保有により老後資金を確保しようとしていた退職者や、仕事や教育などの理由で実居住できなかった組合員の間から悲鳴が上がっている理由です。政府は実需者中心の税制改正と投機防止を名目に掲げましたが、市場では過度な課税が1住宅の長期保有者の首を絞めるといった懸念が多角的に提起されています。

「供給増やすと言いながら足かせはそのまま」8・13対策の痛恨の沈黙

政府が発表した「賃貸借および売買市場安定のための住宅迅速供給案」には、都心の住宅供給を画期的に増やすという野心的な抱負が込められていました。再開発組合設立のための同意率のハードルを75%から70%に下げ、移住費貸出規制を緩和するなど、整備事業の初期段階を支援する対策が多く含まれました。折しも瑞草区庁が7月28日にラミアン・トリニワンへの資料提出を要求し市場の緊張が極限に達していたため、組合員は今回の8・13対策に再超還規制の緩和や猶予措置などの具体的な支援策が含まれることを切に願っていました。しかし政府は、再超還規制の枠組みを維持したまま沈黙を守りました。

このような政策の不一致は、市場に奇妙な心理的膠着状態を生みました。わずか10日前に発表された8・3税制改正案は、高価住宅を保有しながら自己居住しなかった非居住組合員の長期保有特別控除を縮小し、税負担を最大化しました。中央日報のアン・ジャンウォン記者のシミュレーションによれば、盤浦の非居住組合員が支払うべき譲渡所得税は従来の2億4,000万ウォンから最大9億4,000万ウォンまで跳ね上がる可能性があります。税金爆弾を避けるには急いで家を処分すべき状況ですが、肝心の8・13対策において再建築組合員の地位譲渡制限規制は全く緩和されませんでした。結局、退路が完全に塞がれたまま、再超還という巨大な負担金まで重くのしかかった形です。

政府は認可期間と着工期間を従来の68ヶ月から37ヶ月に短縮し、首都圏に23万戸以上の住宅を迅速に供給するという青写真を示しました。金融支援と行政仲裁を通じて整備事業現場の「資金循環の停滞」を解決するという論理です。しかし、現場の専門家と市場の評価は冷ややかです。多くの不動産専門家は、いくら融資を増やし手続きを減らしても、事業の核心的な収益性を左右する再超還負担金と組合員の地位譲渡制限という根本的な足かせが外れない限り、民間の組合の自発的な参加を引き出すことは難しいと指摘しています。供給を増やすと言いながら、供給の主体である組合の首を絞める矛盾した流れの中で、政府の住宅供給計画が実効性のない空回りになるのではないかという懸念が高まっています。

売り渋りと訴訟の予感、江南再建市場の次の火種は？

江南の再建築アパートが無条件な資産増殖の保証書だった時代は終わりを告げようとしています。今や不用意に参入すれば、耐え難い税金と負担金の罠に陥る可能性があるという警告灯が灯りました。膨れ上がった譲渡所得税のために家を売ることもできず、かといって数億ウォンに達する再建築負担金を即座に納付する余裕もなく、市場に物件が閉じ込められる「売り渋り」現象が深まるという懸念が出ています。

このような混乱は、政府政策の深刻な温度差から生じました。初期段階を支援して都心の供給を増やそうとしていた8・13住宅供給対策が再超還という最大の足かせ規制については沈黙を貫いた一方、8・3税制改正案は実居住していない高価住宅所有者の譲渡税優遇を大きく削減する方向に矛先を向けたためです。期待していた規制緩和は外れ、税負担だけが大きく増えたことで、組合員の心理的な不安感は極限に達しました。実際にソウル江南区や中区などの地方自治体は、8月中旬から税法改正に伴う住民の混乱を軽減するため、緊急の税務説明会を準備するなど多忙を極めています。

結局、今後の再建築市場の命運は、瑞草区庁が算定し通知するラミアン・トリニワンの最終的な負担額にかかっています。過去に予告された4億200万ウォンから、実際の最終負担額がどれほど跳ね上がるのか、そしてこれに反発した組合員が自治体を相手に大規模な行政訴訟などの法的分争に乗り出すかどうかが、江南圏の整備事業全体の未来を左右する決定的な分岐点となるでしょう。

関連リンク